Guerra do aluguel: Indústrias vão à Justiça contra donos de galpões para barrar reajuste

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SÃO PAULO – A subida do índice de inflação mais usado para reajustar os aluguéis, o IGP-M — que em 2020 saltou 23,14% —, gerou uma corrida tanto de pessoas físicas uma vez que de empresas para substituir o indicador por outros, uma vez que o IPCA, por meio de negociação ou ação judicial. A vaga mais recente de processos é protagonizada pelas indústrias.

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Ao não conseguirem negociar um reajuste menor com os donos dos imóveis de galpões logísticos ou vegetação industriais que ocupam, várias indústrias entraram na Justiça.

Advogados de grandes escritórios ouvidos pelo GLOBO afirmam que grandes empresas de setores uma vez que os de mantimentos, embalagens, bens de consumo e até mesmo celulose e papel têm buscado orientação jurídica para negociar a substituição do índice de correção em galpões logísticos e industriais, além de escritórios.

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Em São Paulo, a primeira decisão significativa para o segmento industrial foi dada em 26 de janeiro, quando uma multinacional do ramo de tintas conseguiu uma liminar (decisão provisória) que substituiu o IGP-M pelo IPCA no contrato de locação referente à vegetal fabril da indústria.

O indexador substituto acumulou no ano pretérito subida de 4,52%, a menor desde 2016.

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Inviabilidade econômica

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A juíza Tamara Hochgreb Matos, da 24ª Vara Cível de São Paulo, argumentou em sua decisão que o IGP-M, previsto no contrato firmado entre a indústria e um fundo imobiliário, refletia “índice muito superior ao da inflação real do mesmo ano” e que o IPCA era o “mais adequado para manutenção do poder de compra da moeda”.

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A magistrada afirmou ainda que “a emprego de índice de reajuste em desacordo com a real inflação do país pode tornar inviável a atividade econômica” do locatário.

Segundo o legista Renato Moraes, sócio do escritório Cascione e representante da multinacional que move a ação, a diferença percentual entre o IGP-M e o IPCA no caso em questão significaria um dispêndio extra mensal de aproximadamente R$ 40 milénio para a empresa, em plena pandemia.

Indústrias vão à Justiça contra donos de galpões para barrar reajuste Foto: Divulgação
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  De modo universal, indústrias têm contratos de longo prazo, e o dispêndio de desocupação do imóvel é eminente, o que inviabiliza que essas empresas cogitem mudanças de endereço devido a altas no valor do aluguel.

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— Essa subida repentina do IGP-M foi causada por fatores excepcionais, não refletem a inflação real no país, que está entre 4% e 5% em 12 meses. O Código Social prevê que o juiz corrija o contrato desequilibrado — afirma Moraes.

Segundo o legista, que acompanha outros casos similares na Justiça, os locatários têm tido maior dificuldade para negociar a troca de indexador com os fundos imobiliários:

— Muitos proprietários têm topado modificar o índice, mas alguns fundos alegam que, uma vez que têm compromisso fiduciário com os cotistas, não podem negociar. Foi o que ocorreu neste caso (da indústria de tintas).

O fundo imobiliário ainda pode recorrer da liminar.

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Há casos de congraçamento

O caso dessa indústria, que não se manifesta publicamente sobre a ação, é o primeiro a conseguir uma liminar, mas não é o único em tramitação na Justiça, segundo especialistas.

As indústrias que foram à Justiça argumentam, no universal, que a cláusula de reajuste dos contratos de aluguel tem a função de manter o poder de compra da moeda e que, excepcionalmente, a emprego do IGP-M culpa distorção contra o locatário.

Também afirmam que esse dispêndio incrível comprimiria as margens já apertadas em meio à pandemia.

A maior secção das negociações tem chegado a um congraçamento sem urgência de passar pelo litígio, ressalta Marc Stalder, sócio do escritório Demarest.

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Apesar disso, ele afirma que, de roupa, é mais complexa a negociação com fundos imobiliários, devido às limitações dadas a gestores pelo regulamento desses fundos.

O legista representa tanto fundos imobiliários donos de ativos quanto empresas que negociam a troca de índice de reajuste.

De congraçamento com Stalder, o argumento de que os negócios de determinado fundo ou indústria vão mal não é válido juridicamente, nem necessariamente é levado em conta pela Justiça:

— O argumento precisa ter validade jurídica. OIGP-M teve uma subida extraordinária devido a oscilações cambiais em meio à pandemia. Quem pede a substituição do indicador na Justiça argumenta que a subida é distorcida e que o contrato de aluguel que prevê reajuste pelo indicador precisa ser reequilibrado.

Para José Freire, do escritório Peixoto&Cury, os juízes podem, sim, averiguar a situação econômica da empresa que pedir a mudança no reajuste, muito uma vez que a de fundos proprietários de imóveis, por exemplo.

— Setores que foram pouco afetados pela pandemia ou que tiveram ganhos certamente terão mais dificuldade de conseguir na Justiça que o índice de reajuste dos aluguéis seja modificado — conta Freire, que afirma ter sido consultado por empresas em casos do tipo.

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